Formations Immobilier premium
Vidéo/Texte

Colocation Facile

7 Modules 9 Leçons None

A propos de cette formation:

France Vs Belgique

La Division 

En France on distingue 2 types de division :

  • Division en plusieurs logements dans un seul lot juridique. 

En effet, on peut parfaitement diviser un bien immobilier de manière complètement légale, sans forcément créer deux lots juridiques distincts.

  • Division en lots juridiques distincts.

On passe par un permis et la division est actée. Si vous êtes dans une copropriété il faudra faire une nouvelle répartition des charges de copropriété et mettre le règlement à jour. Il faut aussi l’accord du syndic.

En Belgique seul le second type existe (ou si vous préférez, le premier n’est pas légal).

Il est important de noter que la plupart des vidéos ou articles qui vantent la division immobilière en France parlent de la Division en plusieurs logements dans un seul lot juridique. L’avantage majeur dans ce cas, il ne faut pas d’autorisation si on respecte la règle : « les logements issus de la division ont une surface supérieure à 14 m² et un volume habitable supérieur à 33 m³. »

La Colocation vous permet, en Belgique, de diviser sans permis car on ne modifie pas le nombre de logements.

France

Belgique

Urbanisme

Maison

Diviser une maison en appartement ne nécessite pas de déclaration préalable ni de permis de construire si cette maison n’est ni en zone sauvegardée, ni classée, qu’elle ne présente pas d’intérêt patrimonial ou paysager et à condition de ne pas effectuer de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

Appartements :

Il faut l’autorisation du syndic et de la copropriété.

La division est toujours soumise à un permis d’urbanisme.

Pour diviser en plus de deux entités un architecte est nécessaire.

Si deux logements distincts sont installés dans un immeuble qui n’en accueillait qu’un, un permis d’urbanisme doit être demandé (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Un permis est requis pour « modifier le nombre de logements dans une construction existante. »

La fiscalité

Le principe de l'impôt :  les revenus immobiliers sont taxés. Ils seront taxés différemment selon le type de location.

En France.

La fiscalité est un sujet complexe. Il faut savoir que le régime le plus intéressant peut beaucoup dépendre de votre situation. En France louer meublé est (presque toujours) plus intéressant que louer en nu.

Ce cours n’étant pas orienté sur la fiscalité nous discutions uniquement de la fiscalité en colocation. Ce sera une location meublée, et à moins que vos revenus locatifs ne dépassent vos revenus professionnels on parlera du statut de « Loueur Meublé Non Professionnel », le fameux LMNP. Vous aurez le choix entre le « forfait » on déduit les charges de manière forfaitaire, ou le LMPN au réel, on déduit les charges réelles.

On peut passer du forfait au réel, mais pas l'inverse. 

Par contre le LMNP au réel est plus intéressant au début car on a plus d’intérêts a déduire les premières années.

Je vous conseille fortement de vous adresser à un comptable spécialisé en LMNP pour vous aider à décider la situation qui vous convient le mieux.

Personnellement, je conseille de commencer avec le forfait. Plus facile, possibilité de changer, on se focalise sur le projet immobilier pas la fiscalité (plus votre investissement est rentable plus le forfait est intéressant). Une fois le projet lancé, on a le montant correct des charges et plus une estimation, et il est toujours temps de voir avec un comptable si changer pour LMNP au réel vaut la peine.

Je vous conseille fortement de vous adresser à un comptable spécialisé en LMNP pour vous aider à décider la situation qui vous convient le mieux.

En Belgique.

Un bien loué qui est destiné au logement est imposé tout d’abord d’une manière forfaitaire pour la partie en location nue. Cet impôt se base sur la valeur du revenu cadastral. Vous n’êtes exonérés que pour votre résidence principale. Vous payerez cet impôt sur vos résidences secondaires et sur vos biens immobiliers qu’ils soient loués ou non ! (Si vous pouvez prouver que le bien n’est pas loué suite à une raison extérieure de votre contrôle vous pouvez demander une exonération partielle, ce n’est pas simple).

Cet impôt est relativement faible, ce qui rend la location nue très intéressante fiscalement en Belgique. Il est appliqué et calcule automatiquement par l’administration, il faut simplement renseigner le revenu cadastral de ses bien (cette valeur est aussi préremplie par l’administration dans le système).

Ensuite, comme en colocation vous louerez le plus souvent meublé, il faudra ventiler le loyer et la partie meublée sera imposée à part. Voir le guide (téléchargez-le via ce lien, ci si ce n’est déjà fait).

Astuces :

Vous pouvez louer en nu et mettre les meubles à disposition gratuitement, les deux inconvénients de ceci :

  • C’est limite légal, et l’administration pourrait décider que vous louez meublé.
  • Vous ne pouvez pas vous protéger (légalement) contre les dégâts aux meubles.

Vous pouvez spécifier exactement le montant du loyer pour les meubles, par exemple 10% du loyer. L’administration ne fixe cette partie à 40% que si ce n’est pas mentionné dans le bail.

Ressources additionelles:

Structure de la formation

Accès clients
1 Leçon

Module 1: Introduction et définitions

Module1: Introduction et définitions

Accès clients
2 Leçons

Module 2.5 : Le financement

Le Bonus "mon dossier de demande de prêt"  se transforme en un module sur le financement et comment obtenir son prêt.

 

Accès clients
1 Leçon

Module 4: La gestion

Les leçons du module 4 seront disponibles à partir du 15 Avril

Accès clients
1 Leçon

Module 5: OUI MAIS?

Comment passer outre les objections et se lancer.

Module 5: OUI MAIS?

Comment passer outre les objections et se lancer.

Accès clients
2 Leçons

LES BONUS

Bonus

Les Bonus seront accessibles à partir du  03 Mai 2019

Les calculateurs

L’investissement passe par un contrôle des chiffres.

Ces différents calculateurs Excel sont la pour vous donner une vue rapide des possibilité qui s’offrent a vous en fonction de vos finances et du type d’investissement désiré.

Pen