Quelle tourmente dans le domaine des banques !
Quelles sont les conséquences sur le marché de l’immobilier et sur les taux des crédits hypothécaires. |
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Faillites de deux grandes banques américaines, ça va mal. Commençons par la faillite de SVB (Silicon Valley Bank en Californie) et la saisie de Signature Bank (new York) par les régulateurs de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). Pourquoi la Silicon Valley Bank (SVB) a-t-elle fait faillite ? Elle était trop exposée à un risque dû à la remontée rapide des taux tout simplement. Pour comprendre ce qui s’est passé à la SVB, voici un petit résumé rapide (et incomplet) sur le fonctionnement des banques.Et si tu n’es pas familier avec le système bancaire, l’idée de base est la suivante : les banques acceptent les dépôts des clients, qu’elles prêtent ensuite à d’autres clients pour un profit.Les dépôts bancaires ne restent pas simplement à la banque. Par exemple, si tu déposes 100 000€ dans une banque, une grande partie de cet argent pourrait être prêtée dans le cadre d’une hypothèque, ou la banque pourrait même prêter cet argent au gouvernement sous la forme d’un bon du Trésor.Pour s’assurer que les banques ne deviennent pas trop agressives avec l’argent déposé, les régulateurs gouvernementaux exigent que les banques conservent une partie de leurs dépôts en tant que « réserves » (généralement environ 10 %). Ce système fonctionne bien en temps normal. Les banques protègent et paient des intérêts sur les dépôts et en profitent en prêtant de l’argent.Les problèmes surviennent lorsque plus de déposants veulent retirer leur argent de la banque que la banque n’en a pas assez en réserve. Cette situation s’appelle un «bank run» en anglais, et c’est précisément ce qui s’est passé à la Silicon Valley Bank. C’est une banque avec comme clients principaux des start-ups technologies de la Silicon Valley. Durant COVID les dépôts avaient augmenté, mais avec la crise, les actions technologiques ont été fortement touchées et les start-ups avaient besoins de leur argent.Afin de lever des fonds pour augmenter les réserves et rembourser les dépôts, la SVB voulait vendre certains de ses actifs, et plus précisément l’argent qu’elle avait prêté au gouvernement sous la forme de bons du Trésor. Le problème est que la valeur des obligations détenues par SVB avait baissé (principalement à cause de la remontée des taux) et que leur vente n’allait pas suffire. Elle devait donc vendre à perte.En effet, si tu achètes un bon du trésor de 100.000 € à 3% d’intérêts, bloqué sur 5 ans. Tu récupéreras ton argent dans 5 ans. Si les taux baissent, et que l’état commence à vendre des bons du trésor à 2% de rendement. Tu trouveras facilement quelqu’un prêt à te racheter ton bon du trésor (qui rapporte 3%) plutôt que d’en acheter un nouveau (qui ne rapporte que 2%) et tu peux donc facilement récupérer tes 100.000€.Cependant, si les taux montent, et disons les bons arrivent à un rendement de 4%, plus personne ne va accepter de reprendre ton bon qui ne rapporte que 3% pour le même prix. C’est ce qui s’est passé pour SVB et comme elle devait absolument vendre ses bons pour pouvoir assumer les retraits de ses clients, elle a fait trop de pertes qui ont amené à la faillite.Voilà, tu as maintenant compris pourquoi la faillite de SVB n’a rien à voir avec l’immobilier, au contraire des faillites de 2008.Et pour Signature Bank, c’est pareil. Les clients effrayés par l’effondrement soudain de la Silicon Valley Bank ont retiré plus de 10 milliards de dollars de dépôts (selon un membre du conseil d’administration). Cette ruée sur les dépôts a rapidement conduit à la troisième plus grande faillite bancaire de l’histoire des États-Unis. Les régulateurs ont annoncé que Signature Bank était prise en charge par la FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) pour protéger ses déposants et la stabilité du système financier américain. Cela a fait quelques vagues dans les marchés financiers et dans le domaine des crypto monnaies, car Signature Bank est largement concentrée dans l’industrie de la cryptographie et représente environ la moitié de la taille de SVB.Les épargnants n’ont été inquiétés que pour un court temps, vu que leur « petites épargnes » sont protégées, et les actionnaires et les fond de placement qui sont les plus impactés ne paniquent pas (trop). Il y a une grosse différence entre perdre de l’argent, voire beaucoup d’argent et « une panique globale ».Bref, une fois que la FDIC est rentrée en jeu et a donné des garanties pour clamer tout cela, pas de mouvement de panique national qui aurait déclenché une réaction en chaine. Avec comme effet immédiat que la FED calme sa remontée des taux. Des impacts beaucoup plus marqués sur les marchés boursiers que sur l’immobilier. Parlons maintenant du rachat de crédit Suisse par UBS
La faillite de crédit Suisse, beaucoup plus proche de chez nous, qui est aussi une banque beaucoup plus « grand public », aurait eut des effets beaucoup plus importants en Europe. Pourtant, cela fait des années que cette banque était en difficulté. Encore une fois, ici rien à voir avec des risques liés à l’immobilier, mais plutôt la gestion de la banque. D’ailleurs, le cours de crédit Suisse est en baisse de 98% par rapport à son niveau le plus haut, pré-crise de 2008. Et depuis 2008, c’est la descente aux enfers pour cette Banque Suisse qui n’a en fait que 15% de son activité en Suisse. Le 30 avril 2007, l’action Crédit Suisse était à 84 francs suisses. Avant son rachat, il était à 1.70 franc suisse. Le coup de grâce fut en fait donné par un des principaux actionnaires, la Saudi National Bank, qui a déclaré qu’elle ne remettrait pas d’argent au pot si le Crédit Suisse levait des capitaux.Cette annonce, à elle seule, a fait chuter le taux de 30% qui a précipité la possible faillite. Et voilà UBS qui, comme Zorro Résumons donc, crédit Suisse est sauvé par UBS, toujours pas de vent de panique, quelques vagues sur les marchés, mais les épargnants restent protégés, et les remous finissent par s’apaiser plutôt que tourner au tsunami comme en 2008. Ce qu’il faut retenir de ces faillites bancaires et leur impact sur l’immobilier Le vrai impact pour nous, investisseurs immobiliers, est double. Premièrement, une pause dans le cycle de hausse des taux. Et c’est une très bonne nouvelle. En effet, les banques centrales vont calmer le jeu en relevant leurs taux moins vite ou en marquant une pause. Elles ont remonté les taux très/trop vite parce qu’elles les ont remontés beaucoup trop tard avec les effets cités plus haut. D’après mon analyse, les taux devraient ainsi se stabiliser sur les six prochains mois au moins. Deuxièmement, ces vents de panique, même si contenus, ont un effet sur la confiance des investisseurs et cela crée de l’insécurité. Ajoutons à cela le fait que les crédits coutent plus cher et on obtient un marché de l’immobilier qui ralentit. Je vous ai déjà mentionné dans mon dernier email que les prix de l’immobilier en Belgique avaient commencé a baissé. Ce n’est pas le seul indicateur de ralentissement. Le nombre de prêts immobilier est aussi en (forte) baisse.Au cours des deux premiers mois de cette année, seuls 32.600 prêts logement ont été octroyés, c’est la moitié comparé à la moyenne des cinq dernières années. Si on regarde uniquement par rapport aux mois de janvier et février 2022, la chute est de 47%. |
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Pas de doute, le ralentissement du marché immobilier Belge se poursuit. La fédération des notaires mentionne que l’incertitude économique actuelle fait surtout hésiter les acheteurs âgés et les investisseurs.Je cite Olaf Verhaeghe de l‘écho (article du 15 mars) «Il est vrai que les taux hypothécaires ont fortement augmenté dans le sillage des taux d’intérêt qui sont relevés pour lutter contre l’inflation. Ainsi, le taux d’intérêt moyen a presque doublé par rapport à l’année dernière, selon les chiffres d’Immotheker Finotheker. Pour un prêt à 20 ans avec un apport personnel de 20%, le taux d’intérêt moyen est d’environ 3,6%. » En 2022 près d’un crédit hypothécaire sur trois s’est conclu pour une période de 20 à 25 ans. Et 15 % des emprunteurs ont même souscrit un prêt logement d’une durée supérieure à 25 ans, soit la proportion la plus élevée depuis 2012. Seulement, les banques sont très frileuses quand il s’agit d’octroyer un crédit de plus de 20 ans à un investisseur. Ces crédits plus longs sont destinés en priorité aux primo-acquéreurs. Ce qui explique pourquoi, nous investisseurs, nous sommes plus impactés par la remontée des taux, car nous avons moins accès aux longues durées de crédit pour compenser sur la mensualité. En conclusion. En tant qu’investisseurs, la remontée des taux nous impacte plus que les primo-accédants. Remercions donc les tumultes bancaires actuels qui vont calmer cette remontée des taux.Le marché immobilier Belge s’est fortement ralenti. Moins de transactions, une baisse des prix, pour ceux qui arrivent à trouver les capacités pour acheter c’est une opportunité. Les bonnes affaires seront plus dures à trouver, peut-être pour monsieur tout le monde, mais les investisseurs formés pourront tirer profits de cette année de ralentissement pour faire de bonnes affaires. |
, arrive sur son beau cheval pour sauver (l’épargne) de la veuve et de l’orphelin.*Je suis d’accords, bien piètre métaphore, on a du mal à associer les investisseurs Suisses aux veuves et orphelin de cette série mythique. Mais bon je voulais placer Zorro dans ma newsletter 
