Quelles questions vous poser? Justement posons la question!
L’investissement immobilier peut être une excellente source de revenus passifs et un moyen de diversifier votre portefeuille d’investissements.
Cependant, avant de vous lancer et d’acheter un bien immobilier locatif, il est essentiel de poser les bonnes questions pour vous assurer que vous faites un investissement judicieux, surtout si vous êtes un investisseur débutant.
Il vous faudra définir votre stratégie d’investissement, et pour cela, j’écrirais un article avec une dizaine de questions.
Mais ici, dans cet article, je vous propose 3 questions importantes à vous poser avant de vous lancer dans un achat.
Ces questions sont liées au profit à réaliser.
Les investisseurs achètent souvent un bien immobilier sans avoir une idée précise de la manière dont il sera rentable ou non. Pour être honnête, aucun d’entre nous n’a reçu de manuel d’instruction lorsque nous avons commencé à apprendre à investir, il est donc logique que tant de personnes se lancent sans maîtriser les bases pour déterminer si un bien sera rentable ou non.
En plus du problème de ne pas avoir de manuel d’instruction, nous ne savons pas non plus ce que nous ignorons, ce qui rend difficile la réussite avec un premier bien. (et parfois aussi avec les suivants 😉 )
Heureusement, bien que les informations puissent sembler abstraites, il y a des choses simples que vous pouvez apprendre qui vous aideront grandement à augmenter vos chances de réussite avec un bien que vous avez repéré comme un investissement potentiel.
Que vous achetiez un bien locatif, que vous fassiez de la rénovation pour revendre, ou que vous investissiez dans un immeuble commercial, quelle que soit la stratégie que vous utilisez, il y a trois questions que vous pouvez vous poser qui pourraient changer radicalement le sort de votre investissement.
Si vous pouvez répondre à chacune de ces trois questions lorsque vous commencez à poursuivre une stratégie d’investissement, vous serez dans une position beaucoup plus solide pour mieux comprendre quels biens privilégier et comment gérer votre expérience globale d’investissement de manière à sécuriser votre chance de réussite. Ensuite, lorsque vous commencerez à chercher des biens, posez-vous chacune de ces questions pour vous assurer que le bien fera de son mieux pour soutenir votre succès.
Question n°1 : Comment vais-je de réaliser un profit ?
- C’est un point où les nouveaux investisseurs trébuchent souvent. Trop souvent, je vois des gens se lancer dans un investissement sans avoir une compréhension approfondie de la manière dont ils espèrent en tirer un profit.
Du côté de la stratégie, il est facile d’avoir une compréhension générale du processus, mais ne pas comprendre les subtilités d’un processus peut créer des lacunes sur le chemin du succès.
Par exemple dans une stratégie assez connue depuis longtemps :
Acheter- rénovation – mise en location – refinancement.
Pourquoi certains investisseurs semblent faire beaucoup d’argent en retapant des maisons alors que d’autres s’enlisent dans les travaux, ou ont un coût incontrôlé qui tue la rentabilité de leur projet ?
Vous devrez comprendre exactement ce qui doit se passer ou ce qui doit être en place lors de chacune de ces étapes pour créer un investissement rentable par rapport à un investissement qui vous coûtera de l’argent.
De même, lors de l’examen des propriétés potentielles à acheter dans le cadre de votre stratégie, vous devez à nouveau comprendre les spécificités du processus plutôt que le processus de base.
Par exemple, disons que vous voulez acheter une propriété locative. Les propriétés locatives sont assez simples : achetez une propriété, percevez le loyer du locataire, conservez ce qui reste après les dépenses et profitez de l’appréciation en cours de route.
En général, c’est précisément ainsi qu’une propriété locative génère des bénéfices. Mais que devez-vous savoir sur chaque étape pour vous assurer que vous vous préparez à réaliser un profit ?
- À quel prix devez-vous acheter une propriété pour qu’elle soit rentable ?
- Comment faire les calculs pour déterminer le flux de trésorerie ?
- Quand devez-vous vous attendre à bénéficier de l’appréciation et combien ? Et si l’appréciation ne se produit pas ? Serez-vous toujours rentable ?
Comment savoir si vous faites une bonne affaire ?
Ce sont des exemples d’un niveau de compréhension plus détaillé dont vous aurez besoin si vous voulez savoir comment tirer profit d’une propriété locative.
Lorsque vous pensez être capable d’expliquer comment vous prévoyez de tirer profit d’une stratégie d’investissement immobilier particulière ou d’une propriété spécifique qui correspond à cette stratégie, traitez-la comme si vous deviez convaincre quelqu’un que cela va être rentable. Lorsque vous devez convaincre quelqu’un de quelque chose, vous utilisez des faits plus concrets et éclairés pour renforcer votre argument. Dans le cas de l’investissement, supposez que vous êtes l’une de ces personnes qui doivent être convaincues de l’affaire et donnez-vous toutes ces réponses !
Question n°2 : Quels sont les risques spécifiques impliqués ?
Vous pouvez faire des calculs et comprendre les détails spécifiques de la manière dont un investissement sera rentable toute la journée, mais à la fin de la journée, aucune de ces choses n’a d’importance si un facteur de risque majeur entre en jeu et efface vos bénéfices de la table.
Par exemple, vous prévoyez de rénover une propriété. Vous avez fait tous les calculs, acheté la propriété, et les entrepreneurs commencent à travailler sur la rénovation. Soudainement, il y a un problème de fondation inattendu qui coûtera 20 000 € supplémentaires à réparer (et c’est tellement grave que vous ne pouvez pas éviter de le réparer). Maintenant, vous dépassez votre budget de 20 000 €, et peut-être que vous n’anticipiez qu’un profit de 15 000 € sur la rénovation. Vous allez finir avec une perte de 5 000 € une fois tout terminé. Oups !
Les dépassements de coûts de rénovation arrivent tout le temps dans l’immobilier. Vous ne pouvez pas prétendre qu’ils n’arrivent jamais, car si vous le faites, vous pourriez vous retrouver dans cette situation précise.
Chaque stratégie d’investissement immobilier comporte des risques différents, et chaque propriété que vous envisagez présentera des risques.
Voici quelques exemples de facteurs de risque majeurs pour les propriétés locatives et les stratégies de rénovation pour vous donner une idée des choses que vous devriez rechercher :
Facteurs de risque pour les propriétés locatives :
- Réparations imprévues
- Mauvais locataires
- Périodes de vacances locatives prolongées
- Dépréciation en baisse due à des facteurs externes (par exemple, le marché local ou le quartier)
Facteurs de risque pour les rénovations :
- Dépassements de coûts de rénovation
- Retards de rénovation
- La propriété n’est pas évaluée à la valeur après rénovation attendue
- Ralentissement ou crash du marché entraînant une baisse importante de la valeur après rénovation
Pour comprendre certains des risques, prenons l’exemple des propriétés locatives. Voici des risques qui peuvent impacter négativement le résultat net pour l’investisseur :
- Un marché de locataires limité, augmentant la possibilité de périodes de vacances locatives prolongées et de baisse des loyers
- Un quartier de moindre qualité augmente le risque de mauvais locataires
- Une mauvaise condition de la propriété qui entraîne des dépenses excessives de réparation et d’entretien
- Des chiffres de flux de trésorerie serrés, ce qui signifie une plus grande dépendance à l’appréciation
Vous ne devez pas aller de l’avant avec une stratégie d’investissement ou une propriété spécifique sans comprendre exactement quels sont les facteurs de risque pour cette stratégie ou cette propriété.
Si vous ne savez pas ce qui peut se cacher dans l’ombre, vous ne pourrez pas le voir venir avant qu’il ne soit trop tard, et vous pourriez ne pas vous remettre de la perte qu’il cause.
Cependant, si vous êtes conscient de ce qui peut arriver, vous pouvez prendre des mesures appropriées pour prévenir au mieux la perte.
Question n°3 : Quelles mesures puis-je mettre en œuvre pour minimiser les risques ?
Malheureusement, il n’existe aucune solution infaillible à 100% qui permette aux investisseurs d’éviter tous les risques possibles qui pourraient toucher une propriété d’investissement. Le mieux que nous puissions faire est de mettre en place autant de mesures de réduction des risques que possible afin de maximiser nos chances.
Par exemple, si l’un des plus grands risques pour les investissements locatifs est d’avoir de mauvais locataires qui causent beaucoup de dégâts, ne paient pas le loyer et engendrent des frais d’expulsion, une solution simple consiste à essayer d’augmenter nos chances d’attirer des locataires de meilleure qualité.
Comment pouvons-nous le faire ? Investissez dans de meilleures propriétés situées dans de meilleurs quartiers. De meilleures propriétés dans de meilleurs quartiers peuvent toujours finir avec un mauvais locataire, mais les chances que cela se produise sont plus faibles.
J’investis dans des colocations plutôt luxueuses pour justement éviter certains types de locataires.
D’un autre côté j’ai aussi des appartements dans des zones où la population locative n’est pas très aisées, et je sais que là les risques liés aux locataires sont plus grands, alors je prends des marges de sécurité.
Cela signifie-t-il que nous ne devrions jamais investir dans des propriétés situées dans des quartiers plus difficiles ? Pas du tout ! Il y a beaucoup d’investisseurs qui se concentrent spécifiquement sur des propriétés dans des zones à haut risque. L’astuce ici est de revenir sur toutes ces questions dont nous parlons, d’identifier les risques spécifiques aux propriétés à haut risque et de trouver comment les atténuer au mieux.
Par exemple, l’une des méthodes les plus efficaces pour gérer les mauvais locataires dépend de la manière dont ils sont gérés, que ce soit par l’investisseur ou par un gestionnaire de biens. De nombreuses sociétés de gestion immobilière se spécialisent dans les quartiers difficiles. Elles ont développé des systèmes particulièrement efficaces pour gérer les locataires problématiques et utilisent ces méthodes pour surmonter le risque de dépenses constantes.
Résumé
La première étape consiste à étudier votre stratégie et votre analyse de la propriété pour comprendre les risques. Ensuite, vous voulez vous assurer que vous avez mis en place des mesures de réduction des risques appropriées. Bien que les mesures de réduction des risques ne résolvent pas nécessairement tous les problèmes possibles, il s’agit encore une fois de réduire vos chances de dépenses inutiles autant que possible.
Posez-vous ces questions vis-à-vis de votre investissement.
Il n’y a absolument aucune mauvaise réponse lors du choix d’une stratégie d’investissement tant que vous êtes prêt à approfondir la manière de faire fonctionner cette stratégie, tant dans les processus que dans les propriétés spécifiques que vous pourriez acquérir. Heureusement, approfondir n’est pas un processus complexe ! Tant que vous comprenez comment vous allez réaliser des bénéfices, quels sont les risques spécifiques à ce que vous faites et comment atténuer ces risques au mieux, vous serez bien mieux placé que la plupart.
