Bien entendu, pour diminuer les coûts liés au changement de locataire, le mieux est d’avoir de bons locataires qui restent longtemps.
Mais voilà, vous et moi nous allons avoir des changements de locataire. Et cela implique plusieurs coûts :
- La vacance locative : Il arrive que le bien reste vide entre deux locataires. Et nous mettons ce temps à profit pour remettre le bien en état.
- Les frais pour retrouver un locataire. Que cela soit votre temps ou le prix de l’agence immobilière. Cela a toujours un cout.
- Les travaux de remise en état. Même si la caution est là pour les couvrir…
Nous allons justement parler d’un élément en particulier qui pourrait faire la différence entre devoir restituer la caution de votre locataire ou non. Cela peut également déterminer si vous pouvez poursuivre votre locataire en justice pour récupérer les coûts de roulement dus à des dommages ou à la négligence.
L'état des lieux d'entrée.
Ça semble anti-climatique ? Laissez-moi vous expliquer.
Oui, un état des lieux d’entrée est une tâche standard à effectuer lors de la location d’un bien à de nouveaux locataires. Mais combien de réflexion et d’effort consacrez-vous à vos états des lieux d’entrée ?
Soit, vous déléguez à un professionnel, soit vous le faites vous-même.
Je vous garantis que vous faites probablement mal votre état des lieux d’entrée, et cela pourrait vous coûter des milliers d’euros lors de votre prochain changement de locataire.
Si vous pensez que j’exagère en disant qu’un état des lieux d’entrée mal réalisée peut vous coûter des milliers d’euros, permettez-moi de vous raconter l’histoire malheureuse de comment je sais que c’est vrai.
Conséquences réelles d’un mauvais état des lieux d'entrée
La plupart de mes propriétés locatives sont situées en Belgique et je vis plutôt en Espagne. Et en raison de la distance, j’ai des gestionnaires immobiliers qui s’en occupent en mon nom.
Il y a peu, dans un de mes immeubles, la personne qui gérait mes locations était aussi une locataire. Quand la relation s’es dégradée et que j’ai dû lui donner son renom, je me suis rendu compte d’un détail affligeant. Elle s’était occupé des états des lieux de l’immeuble et bien entendu je n’avais pas une copie du sien !
Heureusement il n’y avait pas de grands dégâts à son appartement, seulement un détail : je loue des meublés et j’ai retrouvé un appartement quasiment vidé de ses meubles. Eh oui, pas d’état des lieux, pas de liste de meubles !
Je n’avais aucune preuve utilisable pour prouver qu’elle mentait. J’aurais pu essayer de me battre avec elle sur le remboursement du dépôt de garantie, mais je savais (et elle aussi le savait) que si elle m’ emmenait en justice, je ne pourrais pas prouver qu’elle mentait.
J’ai perdu des sous. Tout cela parce que je n’avais pas de rapport d’inspection d’entrée approprié qui aurait prouvé qu’elle mentait et m’aurait permis de retenir son dépôt de garantie et de déposer le jugement contre elle.
Bref, ne négligez pas le besoin e faire un état des lieux d’entrée.
Les bons et les mauvais points des états des lieux d'entrée
De toute évidence, la plus grosse erreur que les investisseurs immobiliers locatifs commettent lors des inspections d’entrée est de ne pas en faire.
Mais que faire lorsque vous êtes suffisamment responsable pour effectuer l’inspection d’entrée : y a-t-il une bonne et une mauvaise manière de la réaliser ?
Ce que 99 % des investisseurs font lors d’une inspection d’entrée est de documenter et de prendre des photos de ce qui est défectueux ou endommagé dans la propriété.
C’est la mauvaise manière de procéder à une inspection d’entrée.
Lorsque les défauts ou les dommages existants sont documentés lors de l’emménagement d’un locataire dans une propriété locative, cela ne protège que le locataire. Plus tard, lorsqu’il déménage, le propriétaire ne peut pas lui facturer ces défauts ou dommages, car il existe une preuve que ces problèmes existaient lorsque le locataire a emménagé dans la propriété.
Ce dont un propriétaire de propriété locative doit se préoccuper, plutôt que de ce qui est déjà défectueux ou endommagé, c’est de ce qui est en parfait état au moment de l’emménagement du locataire. Autrement dit, la documentation doit être plus axée sur ce qui est bien dans la propriété plutôt que sur ce qui ne l’est pas. Bien sûr, ce qui ne va pas avec la propriété peut encore être documenté, mais cette documentation ne protège que le locataire contre des frais injustifiés ; elle ne protège en rien le propriétaire contre les dépenses liées aux problèmes causés par le locataire.
La meilleure façon de réaliser une inspection d’entrée est d’inclure des informations détaillées sur l’état complet de la propriété, en mettant l’accent sur ce qui est en bon état ou sans défaut au moment de l’emménagement.
La documentation textuelle est utile et doit être incluse, mais l’élément clé d’une inspection d’entrée est la prise de photos de tout ce qui est en bon état. Les descriptions textuelles peuvent être contestées, mais les photos ne peuvent pas être contestées aussi facilement, voire pas du tout.
Pour avoir un rapport d’inspection d’entrée le plus solide possible qui offrira la meilleure chance de lutter contre les dépenses injustifiées causées par des dommages causés par un locataire à une propriété locative, prenez en compte les points suivants :
- Tout en documentant ce qui va et ne va pas avec l’état de la propriété, l’accent doit être mis sur ce qui va bien avec la propriété plutôt que sur ce qui ne va pas.
- Les photographies doivent être la forme principale de documentation plutôt que les descriptions textuelles.
- Prenez des photos de tout ce que vous pouvez, en mettant l’accent sur ce qui va bien avec la propriété plutôt que sur ce qui ne va pas.
