Les mauvais locataires
Lorsque vous louez un bien immobilier, trouver un bon locataire est essentiel pour assurer la pérennité de votre investissement et éviter les problèmes.
Cependant, reconnaître un mauvais locataire peut parfois être difficile.
Parfois, on peut mal choisir son locataire. J’écrirai un article séparé sur comment bien choisir ses locataires.
Dans cet article, je vais vous parler de quoi faire si votre locataire en place est un mauvais locataire. En effet, la loi belge protège plutôt les locataires, et si pour une raison ou une autre vous vous retrouvez avec un mauvais locataire, ce ne sera pas toujours facile d’en changer.
Cela peut fortement impacter la rentabilité de votre bien et peser sur votre tranquillité d’esprit.
Tout d’abord, nous verrons ce qu’est un mauvais locataire et comment les reconnaître.
Ensuite que faire.
Qu'est-ce qu'un mauvais locataire ?
Un mauvais locataire est une personne qui ne respecte pas ses obligations contractuelles et légales, entraînant des problèmes pour le propriétaire. (nous)
Cela peut inclure des retards de paiement, des dégradations du bien loué, des nuisances sonores ou le non-respect des règles de la copropriété.
La situation de votre locataire peut changer, et il peut passer de « bon locataire » à « mauvais locataire ».
Ne faisons pas d’amalgames, un « mauvais » locataire n’est pas une mauvaise personne en soi.
J’ai dans mes locataires un jeune couple qui se sont séparés. Tout de suite, la situation s’est compliquée. Qui paye quoi, qui a abimé quoi. Et pourtant ces jeunes sont en soi de chouettes personnes. Mais j’avais « un couple » comme locataire, et maintenant j’ai « deux jeunes séparés ».
Examinons donc les critères un à un.
Mauvais payeur.
Certains locataires sont désorganisés et ils sont toujours en retard de payement, mais ils payent la fin.
Certains passent par des périodes difficiles.
Et d’autres ont juste décidé de ne plus payer.
Dégradations au bien loué.
Certains locataires sont de maniaques de la propreté, d’autres pas. Le problème avec les biens mal entretenus, ils se dégradent plus vite.
Certains locataires se sentent la fibre bricoleur, mais ont deux mains gauches (ou deux mains droites si vous êtes comme moi gaucher 😉 ) et ne pensent pas à vous demander la permission avant de retapisser le living.
Certains locataires n’ont pas vraiment de respect pour la propriété d’autrui.
Et enfin, certains locataires sont de véritables dangers pour votre bien.
Les nuisances au voisinage et le non-respect des règles de copropriété.
Ces locataires peuvent vous causer problème indirectement.
Soit en faisant fuir les autres (bons) locataires. Ce qui vous causera des vacances locatives. Ou encore en vous mettant la copropriété à dos.
Les signes d'un potentiel mauvais locataire
Savoir reconnaître un bon locataire est crucial pour éviter les problèmes et assurer la rentabilité de votre investissement immobilier.
Un bon locataire paiera son loyer à temps, entretiendra le bien et respectera les règles établies.
Cela vous évitera des soucis inutiles et des pertes financières.
Il est préférable de détecter les mauvais locataires avant de leur louer votre bien.
Mais si vous avez déjà loué votre bien à un locataire, voici quelques signes qui peuvent indiquer qu’il s’agit d’un mauvais locataire :
- Retards de paiement : Si un locataire paie régulièrement en retard ou manque des paiements, cela peut être un signe qu’il ne prend pas ses responsabilités au sérieux. Gardez un œil sur les retards de paiement et n’hésitez pas à communiquer avec le locataire pour comprendre les raisons de ces retards.
- Plaintes des voisins : Les mauvais locataires peuvent causer des nuisances pour les voisins, comme le bruit excessif, les déchets non ramassés ou les conflits. Si vous recevez des plaintes répétées de la part des voisins, il est essentiel d’enquêter sur la situation et d’aborder le problème avec le locataire.
- Négligence du logement : Un mauvais entretien du logement, comme la saleté excessive, les dégâts ou le non-respect des règles de la copropriété, peut être un signe que le locataire ne prend pas soin de votre propriété. Effectuez des inspections régulières pour vous assurer que le logement est bien entretenu.
- Non-respect du contrat de bail : Si un locataire ne respecte pas les termes du contrat de bail, comme l’interdiction de fumer ou de garder des animaux, cela peut indiquer un manque de respect pour les règles établies.
Conseils pour rectifier la situation
Parfois certains conseils seulement « bateau » à lire, mais rappelez-vous en si la situation se produit !
Espérez le meilleur, mais planifier le pire !
Alors, nous sommes tous humains, et nous avons une envie naturelle d’éviter les problèmes et de faire l’autruche. J’ai un secret pour vous : NON la situation ne va pas s’améliorer toute seule !
- Communication : Parlez ouvertement avec le locataire pour comprendre les problèmes et trouver des solutions. Il se peut que le locataire ne comprenne pas ses obligations ou qu’il y ait des circonstances atténuantes à prendre en compte. N’attendez pas pour le contacter.
- Avertissements écrits : Si les problèmes persistent malgré la communication, envoyez des avertissements écrits au locataire, détaillant les problèmes et les mesures à prendre pour les résoudre. Conservez une trace de ces avertissements en cas de litige futur. Ce simple fait d’envoyer vos avertissements par écrit leur donne plus de poids avec la plupart des locataires.
- Médiation : Si les problèmes ne sont toujours pas résolus, envisagez de recourir à un médiateur pour faciliter la communication entre vous et le locataire, et tenter de trouver une solution à l’amiable. Les agences immobilières de gestions peuvent , pour un prix, jouer ce rôle. Une tierce personne peut aussi jouer ce rôle. L’important, que le locataire ait un interlocuteur dont c’est le rôle de gérer le problème.
- Procédure d’expulsion : En dernier recours, si le locataire ne respecte toujours pas les conditions du bail, vous pouvez entamer une procédure d’expulsion conformément à la législation belge. Consultez un avocat spécialisé en droit locatif pour obtenir des conseils sur la manière de procéder et de respecter les procédures légales. En résumé :
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- Envoyer un écrit (ou email s’ils répondent) pour leur rappeler la situation et leurs responsabilités. Garder une copie.
- Suivez rapidement par un courrier recommandé, cette fois avec la mention « mise en demeure de xxxx » par exemple :
- Mise en demeure payer vos loyers en retard.
- Mise en demeure de respecter le règlement de copropriété et particulièrement les points xxxx.
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En gérant de manière proactive les signes avant-coureurs d’un mauvais locataire en cours de location, vous pouvez protéger votre investissement immobilier et maintenir une relation saine avec vos locataires.
Vous êtes leur propriétaire. Espérez le meilleur, mais planifier pour le pire. Et surtout, réagissez vite ! Dès que vos locataires voient que vous hésitez où tarder à appliquer les règles du contrat, ils prendront la main sur vous.
Vous pouvez le faire d’une manière amicale, Pas besoin d’agressivité. De la rigueur et des procédures écrites. Vous suivez la loi. Vous pouvez le faire avec compassion. Si votre locataire ne vous paye pas, posez-vous la question de ce que fera la banque si vous ne payez pas votre crédit.
Quelques astuces
Il y a un dicton que j’aime bien me rappeler : On a les locataires que ‘on mérite.
Voici quelques astuces pour contrôler vos locataires et les aider à rester de « bons »locataires.
- Demander leur à quel jour du mois, ils veulent payer le loyer (je propose toujours le 6 du mois, cela laisse le temps au salaire d’arriver). Ensuite, je leur dis ok, je contrôlerai le 8 du mois. Comme ils ont eux même décidé, et si l’argent n’est pas sur mon compte le 8 du mois, je les appelle pour demander si tout va bien. Au deuxième retard, envoyer une lettre, sur un ton sympa, mais une lettre.
- Faites un vrai état des lieux. Montrez que vous savez exactement dans quel état est le bien, et que vous contrôlerez. Le mieux est de mettre une liste des sanctions monétaires pour certains dégâts dans ce document.
- Mettez bien la clause qui vous permet de visiter le bien une fois par an pour vérifier l’état du bien. Et FAITES-LE! le mieux est d’apporter un petit cadeau pour mettre une bonne ambiance et d’y aller avec une check liste, si vous suivez une check liste cela semblera moins intrusif aux locataires.
- Demandez les preuves d’entretien de la chaudière ( ne supposez pas juste qu’ils l’ont fait).
