Introduciton
Investir dans l’immobilier en Belgique peut être une excellente occasion de générer un revenu passif, d’accumuler de la richesse et de diversifier votre portefeuille d’investissements.
Cependant, il n’existe pas d’approche unique en matière d’investissement immobilier. Et c’est tant mieux, il y en a pour tous les gouts.
Pour maximiser votre portefeuille immobilier en Belgique, vous devez comprendre les spécificités du marché local où vous avez décidé d’investir et mettre en place des stratégies adaptées qui fonctionnent localement.
Vous vous doutez bien qu’essayer de louer des chambres d’étudiant à la campagne, loin des universités, sera beaucoup moins adapté qu’au centre de Bruxelles.
Vous devez donc choisir le bon marché pour votre stratégie, ou la bonne stratégie pour votre marché.
Voici quelques conseils pour vous aider à tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers en Belgique.
Choisir le bon marché
Trouver un bon cashflow
Le revenu passif est l’un des avantages les plus attrayants d’un investissement immobilier. Pour générer des revenus passifs à partir de votre propriété, vous devrez trouver un marché solide en termes de cashflow.
Le cashflow est le bénéfice tiré du loyer mensuel après déduction de toutes les dépenses d’exploitation mensuelles.
Par exemple, Bruxelles étant un marché fort tendu, est un marché où la valeur des bien apprécie (augmente) avec le temps. Mais il est plus difficile de générer un bon cashflow sans mettre d’apport à Bruxelles. C’est pour cela que les investisseurs se tournent souvent vers d’autres villes, comme Charleroi, où il était encore facile de trouver des projets avec un gros cashflow.
Idéalement, vous voulez un marché qui offre à la fois un cashflow positif et une forte appréciation pour obtenir le meilleur retour sur investissement (ROI). Cependant, les marchés attrayants sont très recherchés par les investisseurs, ce qui signifie que vous devez être proactif dans votre recherche.
Apprendre à rechercher des zones avec les ingrédients pour un fort potentiel de croissance vous permettra de rester une longueur d’avance sur la concurrence.
Explorer d'autres marchés
Beaucoup de gens préfèrent chercher près de chez eux lors de l’achat d’une propriété d’investissement.
Cependant, se limiter à un seul marché signifie également limiter votre potentiel de gains. Les marchés immobiliers varient considérablement d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre. Il est parfois nécessaire de regarder au-delà de vos frontières géographiques pour trouver un marché plus favorable.
Ne vous laissez pas intimider par l’idée d’investir à distance. Grâce à l’abondance de ressources en ligne, il est plus facile que jamais d’acheter et de gérer une propriété d’investissement à distance. Il existe un certain nombre d’applications qui vous permettent de visiter des propriétés et d’avoir des réunions en face à face sans jamais avoir à quitter votre domicile ou votre bureau.
Moi-même, j’investis sur le marché belge et pourtant je vis en Espagne.
Focalisez-vous sur une stratégie
Déterminer le potentiel de cashflow nécessite plus que simplement faire des calculs.
Avant tout, vous voulez établir une stratégie et définir des objectifs grandissants, qui correspondent à votre vision à long terme. Cela vous permet d’approfondir cette stratégie plutôt que de vous disperser en cherchant la bonne affaire dans tous les horizons. Plus vous maitrisez une stratégie, plus vous trouverez des bonnes affaires pour cette stratégie.
Un plan bien défini garantira une approche plus calculée pour prendre des décisions plus rapides et réduira le risque d’erreurs coûteuses.
Faites vos recherches
Le travail de préparation est la différence fondamentale entre jouer votre argent sur un « coup » et l’investir.
Une préparation appropriée se concentre à la fois sur les facteurs macro et microéconomiques.
Commencez toujours par vous concentrer sur la macroéconomie de votre zone cible. Il s’agit des éléments « grand angle », tels que la croissance de la population, le taux d’emploi, les taxes foncières et les politiques gouvernementales. En évaluant la macroéconomie, vous obtenez une meilleure compréhension de la pertinence d’examiner davantage un marché.
Après avoir évalué la macro, il est temps de se concentrer sur un quartier ou une petite région. Prenez en compte les différents éléments susceptibles d’affecter l’attractivité de la région, tels que la démographie, le revenu médian des ménages, la proximité des loisirs, des emplois, des commerces et tout ce qui pourrait avoir un impact sur la qualité de vie des personnes vivant et travaillant dans cette zone.
Évaluer toutes les complexités qui affectent votre marché cible peut sembler intimidant et chronophage. Heureusement, une grande partie des informations est facilement disponible en ligne. Presque toutes les villes ont un site web avec des plans complets, des règlements, des projets spéciaux et des informations sur l’urbanisme.
Une autre ressource est les agents immobiliers locaux. Un agent expérimenté et familier avec votre zone cible peut offrir des informations précieuses qui peuvent ne pas être disponibles en ligne. Ils peuvent également vous mettre en relation avec des entreprises locales et des outils dont vous pourriez avoir besoin.
Envisagez d'investir dans des immeubles de rapport
Bien que les immeubles de rapport aient souvent un prix plus élevé que les propriétés individuelles, ils sont plus susceptibles de produire un rendement sur investissement élevé.
Si vous voulez générer des revenus passifs à partir de votre propriété locative, les immeubles de rapport sont de loin votre meilleur choix.
Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est une propriété résidentielle comprenant plusieurs logements occupés par des ménages individuels distincts.
Un logement doit disposer d’au moins une salle de bains complète et d’une cuisine. Les logements peuvent être situés dans une seule structure ou plusieurs bâtiments dans le même complexe (appartements, maisons de ville). Le terme « famille » dans ce contexte fait référence à tout ménage, ce qui inclut les locataires individuels, les couples, les colocataires, etc.
Il est important de noter qu’une maison individuelle occupée par plusieurs locataires ne constitue pas un immeuble de rapport. Bien qu’elle puisse techniquement abriter plusieurs familles, elle serait toujours considérée comme une maison individuelle par définition, même en colocation.
Avantages et inconvénients des immeubles de rapport
Les immeubles de rapport sont d’excellents investissements pour de nombreuses raisons. Cependant, comme pour tout investissement, les immeubles de rapport ne conviennent pas à tout le monde. Voici quelques avantages et inconvénients.
Avantages
- Cashflow constant – Les immeubles de rapport sont réputés pour générer un cashflow et des revenus locatifs plus élevés par rapport aux propriétés individuelles.
- Financement – Une immeuble de rapport aura probablement un prix plus élevé, mais croyez-le ou non ; il est beaucoup plus facile de trouver une banque pour financer l’achat. Les prêteurs considèrent les immeubles de rapport comme un investissement à faible risque en raison de leur cashflow constant et prévisible, même pendant les périodes de forte inflation et de récession. En effet, si vous possédez un logement, un mauvais payeur et votre capacité de remboursement plonge. Si vous avez 5 logements et un mauvais payeur, votre capacité de remboursement est impactée à 20% max.
Inconvénients
- Concurrence – Les immeubles de rapport sont très recherchés. Une concurrence intense sur un marché haussier peut faire grimper le prix déjà élevé des propriétés. Cela peut créer un obstacle important pour les nouveaux investisseurs qui cherchent à entrer sur le marché des immeubles de rapport.
- Coût – Les immeubles de rapport nécessitent un investissement initial important, nettement supérieur à celui d’une maison individuelle. De nombreuses banques exigent un acompte de 20 % pour financer une propriété multifamiliale, ce qui peut être un obstacle majeur pour les investisseurs disposant de peu de capitaux.
- Exigeant – Avec un plus grand nombre de locataires vient plus de responsabilités. S’occuper de tous les besoins de la propriété ainsi que des besoins des locataires est un travail à temps plein. C’est pourquoi de nombreux propriétaires choisissent de confier la gestion et l’entretien à des gestionnaires immobiliers qui ont leurs propres coûts.
En somme, si vous avez les ressources pour couvrir les coûts initiaux élevés et la capacité de sous-traiter certaines des responsabilités, un immeuble de rapport est un excellent moyen de générer des revenus passifs et d’augmenter votre rendement sur investissement.
Évitez les biens à rénover
Grâce aux émissions de rénovation immobilière populaires à la télévision, beaucoup de gens pensent que l’investissement immobilier consiste à trouver une maison délabrée et à la transformer magiquement en une maison de rêve.
Ne vous méprenez pas. Il est possible de réaliser un profit sur un bien à rénover. C’est aussi un métier, et si vous ne connaissez pas bien le milieu de la rénovation, les pièges sont nombreux.
L’approche qui consiste à transformer un bien délabré en trésor n’est pas pratique lorsqu’il s’agit de maximiser le potentiel de gains.
Réalité vs attente
L’attrait évident de l’achat d’un bien à rénover en tant qu’investissement réside dans le prix avantageux.
Il est courant que les propriétés nécessitant des travaux importants soient vendues en dessous de leur valeur marchande. La remise initiale est censée compenser le coût des réparations et des mises à jour dont la propriété aura besoin.
Cependant, il est facile de sous-estimer la véritable ampleur du projet. Cela est particulièrement vrai si vous n’avez pas l’expérience ou les conseils d’un expert pour vous aider à prendre des décisions éclairées.
Encore et encore, des projets de rénovation sont abandonnés, car les acheteurs se retrouvent dépassés par la situation.
Un peu de bricolage peut faire beaucoup
Choisir une propriété nécessitant des rénovations majeures n’est peut-être pas votre meilleure option pour maximiser votre retour sur investissement, mais cela ne signifie pas que vous devriez éviter complètement les rénovations.
Plutôt que de chercher un diamant à l’état brut, essayez de trouver une propriété qui a simplement besoin d’un petit rafraîchissement. Un bon bricolage peut augmenter la valeur de votre propriété et peut même augmenter votre loyer mensuel.
Voici quelques améliorations mineures qui peuvent avoir un impact important sur votre rendement :
- Mise à jour des luminaires
- Nouvelle quincaillerie sur les armoires
- Une nouvelle couche de peinture
- Ajout d’une crédence dans la cuisine
- Amélioration des robinetteries, de l’évier et de la baignoire
- Revêtement de sol moderne et durable
- Embellissement du paysage
Gardez vos préférences personnelles à la maison
Peut-être le conseil le plus important en rénovation.
L’élaboration des éléments de design pour votre propriété doit être faite en tenant compte de vos futurs locataires.
Les éléments de style doivent être neutres et polyvalents. Bien qu’il soit possible d’incorporer certaines caractéristiques de design uniques ou créatives, cela doit être fait avec prudence et peut-être avec l’aide d’un professionnel.
N’oubliez pas, ce n’est pas vous qui allez loue ce logement, mais votre locataire cible de marché !
Conclusion
Que vous soyez un propriétaire expérimenté ou que vous commenciez tout juste votre parcours, l’investissement immobilier est un moyen fiable d’accroître sa richesse et de générer des revenus supplémentaires.
En vous tenant informé sur divers marchés et types de propriétés, vous ouvrez la porte à d’innombrables opportunités. Avec des risques calculés et des actions ciblées, vous pourrez tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers.
