Le cash-flow est l’un des concepts les plus importants à comprendre lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Dans cet article, nous allons examiner ce qu’est le cash-flow, comment il est calculé, pourquoi il est crucial pour les investisseurs immobiliers et comment optimiser votre cash-flow pour maximiser vos gains.
Qu'est-ce que le cash-flow ?
Le cash-flow, ou flux de trésorerie en français, est la différence entre les revenus générés par un investissement immobilier (comme les loyers) et les dépenses associées à cet investissement (comme les remboursements de prêt, les taxes et l’entretien).
Un cash-flow positif signifie que vous gagnez de l’argent sur votre investissement chaque mois, tandis qu’un cash-flow négatif signifie que vous dépensez de l’argent chaque mois. Certains appellent le cashflow négatif : l’effort d’épargne lié à l’investissement.
Comment calculer le cash-flow ?
Pour calculer le cash-flow, suivez ces étapes :
- Calculez les revenus mensuels totaux générés par votre investissement immobilier. Cela inclut généralement les loyers et d’autres sources de revenus, comme les frais de stationnement ou les revenus de la buanderie.
- Calculez les dépenses mensuelles totales associées à votre investissement immobilier. Cela inclut les remboursements de prêt, les taxes foncières, l’assurance, les frais de gestion, l’entretien et les réparations.
- Soustrayez les dépenses mensuelles totales des revenus mensuels totaux pour obtenir le cash-flow mensuel.
Cash-flow mensuel = Revenus mensuels – Dépenses mensuelles
Cela semble évident dit comme cela, mais vous verrez que le piège se trouve souvent dans le point 2, le calcul des dépenses. En effet, il est facile d’en oublier, ou simplement de ne pas les connaitre à l’avance.
Si vous pouvez justifier une approximation du calcul de votre cashflow avant d’acheter, je vous conseille fortement de « mesurer » votre vrai cashflow après une année d’exploitation de votre bien.
Pourquoi le cash-flow est-il important pour les investisseurs immobiliers ?
Le cash-flow est essentiel pour nous, investisseurs immobiliers pour plusieurs raisons :
- Revenu passif : Un cash-flow positif peut fournir un revenu passif régulier, permettant aux investisseurs de générer des revenus sans avoir à travailler activement pour eux.
- Capacité à rembourser les prêts : Un cash-flow suffisant assure que vous pouvez rembourser vos prêts et éviter de vous endetter.
- Coussin financier : Un cash-flow positif peut également servir de coussin financier, vous aidant à faire face aux imprévus, comme les réparations majeures ou les périodes de vacances locatives.
- Réinvestissement : Un bon cash-flow vous permet de réinvestir dans d’autres propriétés ou d’améliorer votre portefeuille immobilier existant.
- Évaluation des investissements : Le cash-flow est souvent utilisé par les investisseurs pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier et comparer différentes opportunités d’investissement.
Comment optimiser votre cash-flow ?
Pour optimiser votre cash-flow et maximiser vos gains, suivez ces conseils :
- Sélectionnez les bonnes propriétés : Recherchez des propriétés dans des zones à forte demande locative, avec un bon potentiel de croissance et des rendements locatifs élevés.
- Négociez les conditions de financement : Essayez d’obtenir les meilleures conditions possibles pour votre prêt immobilier, notamment en termes de taux d’intérêt et de durée de remboursement, afin de minimiser vos dépenses mensuelles.
- Augmentez les revenus locatifs : Optimisez les loyers en rénovant et en améliorant les propriétés pour les rendre plus attrayantes pour les locataires. Vous pouvez également envisager de diversifier les sources de revenus, par exemple en louant des espaces de stationnement ou des espaces de stockage.
- Réduisez les dépenses : Soyez attentif à l’entretien de vos propriétés pour éviter des réparations coûteuses. Vous pouvez également chercher à renégocier vos contrats d’assurance et à optimiser la gestion de vos propriétés pour réduire les coûts.
- Sélectionnez soigneusement vos locataires : Des locataires fiables et solvables vous aideront à assurer un flux de revenus régulier et à éviter les impayés.
- Mesurez : Si vous voulez optimiser votre cashflow, vous devez pouvoir suivre son évolution. Mesurez vos rentrées et vos dépenses. Et assurez-vous de repérer tout de suite quand votre cashflow commence à baisser pour rectifier le tir au plus vite.
Les facteurs qui nuisent au cash-flow en immobilier
Personne ne souhaite avoir un cash-flow négatif, il est donc utile de connaître les causes qui peuvent le provoquer. Encore une fois, l’objectif est de générer plus d’argent que vous n’en dépensez.
Avant l’achat, vous ferez des projections. Une fois le bâtiment acheté, certains facteurs peuvent venir diminuer votre cashflow.
Les réparations et l’entretien peuvent représenter une part importante de vos dépenses. De plus, ces problèmes affectent la qualité de vie de vos locataires. Plus vous tardez à effectuer les réparations, plus vos locataires seront mécontents et plus les réparations risquent de coûter cher.
Le roulement des locataires nuit au cash-flow, car vous devrez effectuer ces réparations de toute façon, en plus des nettoyages liés aux périodes de vacances locatives, qui peuvent coûter plus cher que ce que couvre le dépôt de garantie du locataire. Et si vous faites appel à une société de gestion immobilière, celle-ci peut vous facturer des frais pour trouver un nouveau locataire.
Si vos locataires ne paient pas leur loyer, votre cash-flow est réduit du montant qu’ils auraient dû payer. Privilégiez les locataires à long terme. Encouragez votre locataire à payer au moins la moitié de son loyer, mais soyez compréhensif et à l’écoute de sa situation, surtout si un locataire manque occasionnellement un paiement de loyer.
Comment stimuler le cash-flow de votre investissement immobilier
Vous souhaitez bien sûr un cash-flow positif et, si possible, plus élevé que prévu. Pour ce faire, vous devez générer plus d’argent que vous n’en dépensez sur chaque propriété chaque mois.
Il n’y a pas de secret, il faut augmenter les rentrées (le loyer.. Mais pas que ça!), et diminuer les dépenses.
Vous pouvez y parvenir avec les bonnes stratégies.
Vous pouvez augmenter votre cash-flow en augmentant les loyers, mais vous devez toujours le faire en accord avec la valeur du marché et ce que vos locataires peuvent se permettre, car un roulement de locataires nuit à votre cash-flow. Vous pourriez ajouter de nouvelles commodités à votre bien, comme une machine à laver, une climatisation ou d’autres équipements qui vous permettraient d’augmenter le loyer, ou vous pourriez améliorer l’apparence de vos locations.
Comme mentionné précédemment, vous souhaitez avoir des locataires à long terme. Les vacances et les changements de locataires signifient que vous payez pour un logement vide tout en continuant à payer pour l’électricité, l’eau et d’autres services publics. Les locataires à long terme sont la base de votre activité. Parfois, augmenter le loyer ne vaut pas la peine de perdre un bon locataire.
Vous pouvez aussi diminuer la charge de votre crédit en le refinançant, ou en remboursant une partie. Les crédits « bullets » sont des énormes boosteurs de cashflow.
Pratiquez aussi la maintenance préventive pour éviter que les choses ne deviennent plus coûteuses à réparer par la suite. De plus, cela rend vos locataires plus heureux.
Vous ne voulez pas détruire votre cash-flow pendant des mois en négligeant les réparations et les rénovations nécessaires.
Conclusion
Le cash-flow est un élément crucial de l’investissement immobilier. Comprendre et surveiller votre cash-flow vous aidera à prendre de meilleures décisions d’investissement et à maximiser vos gains. Assurez-vous de calculer régulièrement votre cash-flow pour suivre la performance de vos investissements immobiliers et ajuster votre stratégie en conséquence. En mettant en œuvre les conseils d’optimisation mentionnés ci-dessus, vous serez mieux placé pour réussir dans vos investissements immobiliers et accroître votre richesse.
