Avantages et inconvénients de ces deux stratégies d'investissement.
Investir dans l’immobilier peut prendre différentes formes, mais deux stratégies sont les plus courantes : l’investissement locatif et l’achat-revente. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, et il est important de les connaître avant de se lancer dans l’une ou l’autre de ces stratégies.
Investissement immobilier locatif
Avantages
🗸 Revenus réguliers : l’investissement locatif peut générer des revenus réguliers sous forme de loyers.
🗸 Potentiel de plus-value : si vous achetez un bien immobilier locatif dans un quartier en développement, vous pouvez espérer une plus-value à long terme.
🗸 Effet de levier : vous pouvez utiliser un financement bancaire pour acheter un bien immobilier locatif, ce qui vous permet d’investir davantage avec votre capital de départ. *
🗸 Appréciation à long terme : En plus des revenus locatifs, la valeur de l’immobilier augmente avec le temps en moyenne plus que l’inflation, ce qui vous permet d’avoir un actif qui en plus vous protège de l’inflation. **
🗸 Diversification de portefeuille : L’investissement locatif peut aider à diversifier votre portefeuille d’investissement et à répartir votre risque sur plusieurs actifs immobiliers.
* Si tu suis ma newsletter, tu sais à quel point je suis un avocat de l’utilisation du levier bancaire en immobilier.
** Selon les données de Statbel, l’indice des prix de l’immobilier en Belgique a augmenté d’environ 30% entre 2010 et 2020. En revanche, l’inflation belge, telle que mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC), n’a augmenté que d’environ 16% au cours de la même période.
Inconvenients
🗴 Responsabilités de propriétaire : L’investissement locatif implique des responsabilités en tant que propriétaire, telles que la gestion des locataires, la maintenance de la propriété et le paiement des taxes et des charges de copropriété
🗴 Risques liés aux locataires : Les locataires sont votre source de revenus, mais aussi votre source d’ennuis. (On n’a rien sans rien 😉). Il y a un risque que vos locataires ne paient pas leur loyer à temps, ou créent des problèmes de voisinage, ou causent des dommages à la propriété, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires, une perte de revenus et une charge accrue de temps de gestion.
🗴 Risque de vacances locatives : si votre propriété n’est pas louée, vous devez continuer à payer les frais d’entretien et les remboursements de prêt sans revenus locatifs.
🗴 Coûts d’entretien : en tant que propriétaire, vous êtes responsable des coûts d’entretien et des réparations de votre propriété.
🗴 Risque de non-paiement des loyers : les locataires peuvent parfois ne pas payer leur loyer, ce qui peut causer des difficultés financières.
Ce sont des risques qui font souvent peur à l’investisseur débutant et une des principales raisons pour lesquelles les gens ne se lancent pas dans l’investissement.
Achat-revente
Avantages
🗸 Potentiel de profit élevé : si vous achetez une propriété à un prix avantageux et que vous la revendez à un prix plus élevé, vous pouvez réaliser un profit important.
🗸 Temps court investissement : L’achat-revente peut être un investissement à court terme, avec une période d’investissement moyenne de quelques mois à quelques années.
🗸 Possible sans apport : Avec les options croisées, il y a moyen de faire un achat-revente sans avancer d’argent.*
*Les options croisées sont très risquées si on ne se protège pas, je ne les recommande pas aux débutants.
Inconvenients
🗴 Risque de perte financière : Si vous n’êtes pas en mesure de vendre la propriété rapidement à un prix plus élevé, vous pourriez être bloqué avec une propriété non rentable et subir une perte financière.
🗴 L’évolution du marché : Les conditions du marché peuvent changer rapidement, ce qui peut affecter votre capacité à vendre la propriété rapidement ou à un prix élevé.
🗴 Risque lié à la durée du crédit : Il faut pouvoir revendre endéans la durée de crédit négociée avec la banque.*
🗴 Complexité : la plus-value est souvent générée par des actions « complexe » comme la division, les travaux ou le changement d’affectation. Une bonne maîtrise de ces sujets est nécessaire.
*Il existe des crédits adaptés à l’achat revente sur des courtes durées.
Types de crédit adaptés
Il est important de considérer les différentes options de financement disponibles pour les investissements locatifs et les achats-reventes.
Pour les investissements locatifs, les prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour financer l’achat d’une propriété. Il est important de choisir un prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt fixe pour éviter les fluctuations des taux d’intérêt, qui pourraient affecter votre rentabilité.
Si vous êtes prêt à prendre un risque, vous pouvez opter pour un crédit hypothécaire à taux variable, le taux sera plus faible que son équivalent à taux fixe. Les taux peuvent aussi baisser, ce qui signifie que vous payerez moins d’intérêts, mais ils peuvent également augmenter, prévoyez toujours que votre projet reste rentable si votre taux devait monter au maximum permis par le contrat de crédit.
Pour les achats-reventes, les banques sont plus frileuses à accorder des crédits hypothécaires, et les coûts liés aux inscriptions hypothécaires s’ajoutent inutilement vu que vous ne garderez le crédit qu’un court temps.
Vous pouvez toujours présenter le projet sans parler de sa revente.
Certaines banques ont des crédits court termes ou des possibilités différentes en fonction de votre situation. Les investisseurs qui enchainent les opérations peuvent avoir recours à un prêt relais (crédit pont) qui leur permettra d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent. Cependant, ces prêts ont généralement des taux d’intérêt plus élevés et peuvent entraîner des frais supplémentaires.
En conclusion
L’investissement immobilier locatif et l’achat-revente sont deux stratégies d’investissement différentes, chacune avec ses avantages et inconvénients.
L’investissement immobilier locatif peut offrir des revenus passifs stables, mais nécessite souvent une gestion locative plus intensive. Il convient également aux investisseurs qui ont des liquidités suffisantes pour couvrir les coûts d’entretien et les périodes de vacances locatives.
Les achats-reventes peuvent offrir un potentiel de profit plus élevé, mais comportent également un niveau de risque plus élevé et nécessitent une expertise en matière de rénovation et de revente.
Le choix entre ces deux stratégies dépendra de vos objectifs d’investissement et de votre profil d’investisseur. Si vous cherchez à générer un revenu passif stable à long terme, l’investissement immobilier locatif peut être la meilleure option pour vous. Si vous êtes prêt à prendre un risque plus élevé pour réaliser un profit potentiellement plus élevé tout de suite, l’achat-revente peut être plus adapté à votre profil d’investisseur.
Enfin, il y a les stratégies qui mixent les deux, personnellement j’utilise l’achat revente pour générer le cash nécessaire pour les apports sur des projets locatif.
Dites-moi en commentaire quelle est votre stratégie préférée et surtout pourquoi !
