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« En immobilier, l’affaire se fait lors de l’achat » règle d’or ou croyance limitante ?

Vous avez déjà dû l’entendre ou le lire sur internet. Une des règles d’or de l’investissement immobilier : « L’affaire se fait à l’achat, pas à la vente ». Vous devez absolument acheter en dessous du prix du marché pour faire une bonne affaire.

"Maximisez vos gains immobiliers en dépassant le mythe de l'achat"

Cette phrase semble intéressante, mais elle n’est tout simplement pas correctes au sens littéral. 

La grande majorité du temps, lors de l’achat de n’importe quoi, y compris des investissements immobiliers, vous ne gagnez pas d’argent au moment de l’achat. 

J’irai même plus loin, cette phrase est trompeuse. Si vous achetez un bien, peu importe à quel point vous faites une bonne affaire, si votre bien est endommagé, vous pourriez perdre de l’argent au lieu d’en gagner. Je parle malheureusement en connaissance de cause, j’ai subi un incendie dans mon premier bien d’investissement.

Bien sûr, nous savons que l’expression « vous gagnez votre argent lors de l’achat » est une façon de nous apprendre à acheter correctement et à faire de bonnes affaires. Lorsque nous achetons bien, les gains futurs seront probablement plus importants que si nous achetons mal – évidemment. Je pense que nous savons tous que c’est le sens profond de cette phrase. 

Le problème est que cette phrase et l’état d’esprit qui l’accompagne nous poussent, en tant qu’investisseurs immobiliers, à nous concentrer sur l’achat des meilleures affaires, celles qui sont inférieures de 30%, 40% ou 50% à la valeur du marché.

À cause de cela, nous finissons par manquer les opportunités où nous pouvons réellement gagner de l’argent. Contrairement à ce que dit l’expression populaire, vous pouvez et gagnez souvent de l’argent en exploitant et en vendant. C’est là que se trouve l’opportunité – et c’est là que nous devrions mettre l’accent, au moins autant, sinon plus.

Avant d’aller plus loin, je tiens à préciser que je ne dis pas que bien acheter ou essayer d’obtenir une propriété en dessous de la valeur marchande n’est pas important. Cela l’est, mais trop souvent, nous, en tant qu’investisseurs, nous concentrons sur le prix de nos achats à tel point que nous manquons les véritables opportunités où l’argent se fait réellement. 

Où se fait vraiment l'argent ?

En général, en tant qu’investisseur immobilier, si vous gagnez de l’argent, vous le ferez de deux manières : 

  1. Grâce à votre Cashflow pendant l’exploitation 
  2. Grâce à la plus-value lorsque vous vendez.

Très souvent, les plus-values proviennent de l’appréciation réalisée. Le marché, l’inflation ou d’autres forces extérieures ont poussé la valeur de votre propriété à la hausse, ou peut-être avez-vous forcé l’appréciation en ajoutant de la valeur d’une manière ou d’une autre.

L’appréciation du marché est spéculative et souvent liée à la chance. L’appréciation forcée peut être contrôlée, prévue et exécutée. Les investisseurs peuvent le faire grâce à l’exploitation de l’investissement.

En fait, le plus grand facteur déterminant si vous gagnez de l’argent avec votre investissement immobilier n’est pas juste le prix auquel vous l’avez acheté, c’est la manière dont vous l’exploiter.

Une bonne exploitation augmentera votre cashflow pendant que vous détenez vos investissements et augmentera l’appréciation de vos bien ainsi que la plus-value qui sera réalisée lors de la vente de la propriété.

Prenez un studio à Bruxelles centre. Vous l’achetez bon marché, disons 100.000 euros et vous ne vous en occupez pas trop, vous mettez un locataire dedans qui ne l’entretien pas. Le loyer de 500 euros couvre à peine le crédit. Après 5 ans, il faut le rafraichir entièrement. Vous en tirez 115.000 euros à la vente, car vous êtes pressé. Vous avez gagné 15.000 euros de plus-value. (sans compter la capitalisation du crédit).

Prenez le même studio, cette fois, vous le payez 120.000 euros. Et vous ajoutez 10.000 euros pour le rendre impeccable. Vous le louez en AirBnB pour 1500 euros par mois. 800 euros de cashflow. Après 5 ans, il est toujours entretenu, et grâce à la preuve de sa rentabilité, vous en tirez 150.000. Vous avez gagné 48.000 de cashflow et 50.000 de plus-value. 💲

Je vous laisse comparer 😉

Le mieux est l'ennemi du bien

Restons dans les dictons. 

Lorsque nous nous concentrons tellement sur l’achat d’une propriété avec un  prix X% en dessous du prix du marché, nous devenons aveugles aux opportunités qui peuvent exister dans l’exploitation de l’investissement. Lorsque nous faisons cela, nous passons à côté d’un bon investissement en cherchant toujours la perle rare.

Une bonne affaire ça se crée

Un bon investisseur peut transformer un investissement médiocre ou même mauvais en un excellent investissement. À l’inverse, même le meilleur investissement peut s’effondrer avec une mauvaise exploitation.

L’objectif évident est donc de s’efforcer d’acheter un excellent investissement ET de bien l’exploiter.

Je suis d’accord, mais l’argument de cet article est que la première étape, l’achat, ainsi que le désir de toujours faire une bonne affaire, aveuglent les investisseurs face à l’opportunité qui se trouve dans les opérations.

Personnellement, pour du locatif, je me soucie peu de la valeur de mon bien une fois acheté. En effet, je fais mes calculs sur le cashflow généré en location. Sur du long terme, un bien fera toujours une plus-value, peu m’importe si demain mon bien est dévalué, même de 10%, puisqu’il me rentre toujours du cashflow. Bien entendu, en achat-revente, le discours est différent.

Il en va de même pour la rénovation de maisons. L’exécution est plus importante que l’achat. Les bons rénovateurs maximisent leurs profits en exploitant efficacement. Ils maintiennent les coûts de détention bas, s’assurent que les budgets de rénovation ne soient pas dépassés et, surtout, voient les opportunités que d’autres laissent sur la table. 

Si une propriété a la possibilité d’ajouter une chambre ou une salle de bains au plan d’étage, ils réalisent et exécutent cette opportunité pour augmenter la valeur de la propriété

Ils paient plus cher parce qu'ils voient ou créent des opportunités que vous ne voyez pas !

Il y a sans aucun doute des mauvais investissements qui se font. Mais il y a aussi de nombreux investisseurs compétents capables de payer plus cher parce qu’ils peuvent saisir les opportunités qui se trouvent dans leur manière d’exploiter leur investissement.

Le prix fait partie du puzzle et est sans aucun doute un élément important, mais très souvent, les investisseurs immobiliers se concentrent sur le prix à tel point qu’ils ne parviennent pas à saisir l’opportunité et la plus-value qu’ils peuvent créer. 

En déplaçant d’abord votre attention sur le « comment vous allez exploiter ce bien immobilier », vous pourrez maximiser les rendements, vous permettant de payer le montant nécessaire pour conclure la transaction tout en maintenant un niveau de risque satisfaisant.

J’écris ces lignes pour vous monter que se bloquer sur le prix n’est pas une bonne approche. N’ayez pas peur de ne pas avoir assez négocié le prix à la baise, avec une bonne exploitation, vous pourrez gagner beaucoup d’argent même en ayant payé un peu plus cher votre achat. 

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