Maison individuelle ou immeuble de rapport ?
Dans cet article, je distingue les propriétés individuelles (maison/appartement), les immeubles de rapport de 2 à 4 unités et les immeubles de rapport de 5 unités et plus.
Maison individuelle
Beaucoup d’investisseurs commencent l’aventure d’investissement avec des maisons individuelles. Les bricoleurs aiment acheter une petite maison à retaper pas trop chère, faire les travaux et la louer.
Mais surtout, nous comprenons les maisons, et nous nous sentons en sécurité en dépensant tout cet argent pour une maison.
Et quand j’ai appris les ficelles de l’investissement immobilier, je me rends compte que pour certains profils les maisons individuelles peuvent vraiment être intéressantes. Voici quelques-uns des nombreux avantages.
Plusieurs stratégies de sortie / liquidité
Un avantage des maisons individuelles est que vous pouvez changer rapidement de stratégie.
Le nombre d’acheteurs, de vendeurs et de transactions pour les maisons individuelles est beaucoup plus élevé que pour les immeubles de rapport.
Si vous achetez une propriété dans l’intention de la louer, mais que vous constatez une forte appréciation du marché, vous pouvez la mettre en vente et réaliser vos gains en seulement quelques mois.
Si vous avez acheté une propriété pour la vendre, mais que vous ne pouvez plus le faire par la suite, il suffit de la mettre rapidement en location pour compenser le crédit avec un loyer.
En raison du nombre de transactions qui ont lieu chaque jour pour les maisons individuelles, il est beaucoup plus facile de changer de stratégie ou de les revendre plus rapidement qu’avec les immeubles de rapport. C’est ce qu’on appelle la liquidité de l’investissement.
Durée de location
Les résidents restent plus longtemps dans les maisons individuelles que dans les immeubles multifamiliaux. Beaucoup d’entre nous savent combien les changements de locataires peuvent être coûteux. Si vous changez de locataire tous les trois ans plutôt que tous les deux ans, cela peut faire une grande différence pour votre résultat net sur la durée de l’investissement.
Investissement initial relativement faible
La principale raison pour laquelle beaucoup d’entre nous commencent par les maisons individuelles est que le capital nécessaire à l’achat est moindre. Si vous n’avez jamais investi dans l’immobilier ou si vous n’avez pas un énorme fonds en fiducie, il peut être vraiment difficile de trouver suffisamment de capital pour investir dans une première propriété. Les maisons individuelles rendent cela possible grâce à leur prix inférieur.
Financement
L’avantage d’un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme pour un achat et une détention à long terme est une chose magnifique. En général, les conditions de financement sont plus intéressantes pour les maisons individuelles. Et pour la plupart des banquiers, c’est une transaction qui a du sens et qu’ils peuvent mieux défendre.
Immeubles de rapport : 2 à 4 unités
Qui n’a pas entendu le classique « vous n’avez qu’un seul toit à remplacer, mais 4 personnes qui paient le loyer » ?
Personnellement, je ne suis pas en position de prendre des petites maisons et les rénover. Mon appétit du gain et mon acceptation du risque fait que je me tourne vers les immeubles de rapport.
Réduction des frais généraux
Dans les immeubles de 2 à 4 unités, vous commencez à bénéficier de la réduction des dépenses en les combinant pour servir plusieurs sources de revenus. Cela peut concerner le toit, le revêtement extérieur, l’allée ou toute autre dépense partagée qui, dans une maison individuelle, serait absorbée par le loyer unique.
Financement
Le financement pour les propriétés d’investissement de 2 à 4 unités peut être extrêmement intéressant. Il y a encore moyen de faire passer cela sous les directives de prêt résidentiel, tout comme les maisons individuelles. Cela reste concevable d’habiter dans une des unités et de louer les autres.
Réduction de l'impact des vacances locatives
Si vous perdez un locataire dans votre immeuble de 4 unités, vous avez toujours des loyers qui proviennent des trois autres unités. Cela vous donne une tranquillité d’esprit et vous aide à couvrir les dépenses pendant une période de vacance locative.
Consolidation des opérations
Il est agréable d’avoir plusieurs sources de revenus provenant de chaque unité tout en n’ayant à faire les choses qu’une seule fois d’un point de vue opérationnel. Vous n’avez qu’à payer une seule facture d’impôt foncier, vous n’avez qu’à vous rendre sur un seul site pour vérifier l’état des lieux, vous avez un seul appel pour faire tondre la pelouse et vous n’avez qu’une seule facture à traiter pour ce service. Je pense que vous comprenez l’idée : plus de revenus, mais des responsabilités similaires à celles d’une maison individuelle.
Immeubles de rapport : 5 unités et plus
Contrôle de la valeur de la propriété
Tout immeuble multifamilial de 5 unités ou plus sera considéré comme une propriété d’investissement et, en tant que tel, sa valeur sera basée sur les revenus qu’il génère. C’est un changement assez radical ce paradigme. Ce simple changement par rapport aux immeubles de 1 à 4 unités donne à l’investisseur la possibilité d’augmenter la valeur de la propriété en augmentant les revenus ou en réduisant les dépenses.
Économies d'échelle
En ajoutant des unités, vous commencerez à voir des réductions sur vos dépenses. C’est très similaire à la réduction des frais généraux dans les immeubles de 2 à 4 unités. À mesure que vous augmentez le nombre d’unités, vous pourrez de plus en plus réduire vos coûts par unité pour toutes les dépenses.
Efficace, cohérent et facile à naviguer
L’ensemble du processus d’achat, de gestion ou de vente d’un immeuble multifamilial plus grand est axé sur les affaires et les revenus. La plupart des vendeurs ne s’attachent pas émotionnellement à leurs propriétés, les acheteurs basent leurs offres sur les données financières et les deux parties ont tendance à être des investisseurs avertis. Cela rend tout le processus efficace, cohérent et facile à naviguer.
Gestion simplifiée et économique
Que vous gériez vous-même ou que vous embauchiez un gestionnaire, les grandes propriétés facilitent la systématisation et la gestion. La gestion par des tiers pour les maisons individuelles se situe généralement entre 8 et 10 %, tandis qu’elle peut être entre 4 et 8 % pour les grands immeubles multifamiliaux. Cela coûte moins cher car c’est plus facile.
Conclusion
Il n’y a pas de bon ou de mauvais type de propriété. Tout dépend de vos objectifs. Et de vos envies. Alors que de nombreux nouveaux investisseurs commencent à s’intéresser aux propriétés locatives, j’espère que cela servira de guide de base pour vous aider à choisir le type de propriété qui vous convient le mieux et à approfondir vos recherches en conséquence.
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