L'investissement locatif et la hausse des taux
En Belgique, l’un des outils les plus précieux pour les investisseurs immobiliers est le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Tellement intéressant qu’il n’est quasiment plus pratiqué et 25 ans est la limite.
En fait, les prêts à taux fixe ne sont pas si courants dans d’autres pays. La plupart des pays ont tendance à offrir des prêts hypothécaires à taux variable ou flexible, qui présentent un risque inhérent en cas de hausse imprévue des taux d’intérêt pendant la possession du bien.
Non seulement les prêts hypothécaires à taux fixe sont excellents pour permettre aux investisseurs d’éviter ces hausses de taux imprévues, mais nous venons de vivre une longue période où les taux d’intérêt de ces prêts ont été remarquablement bas, rendant le coût de l’emprunt presque insignifiant.
Mais que se passe-t-il lorsque ces taux d’intérêt augmentent, potentiellement à des niveaux auxquels nous ne sommes pas habitués ?
Soudainement, les paiements mensuels des prêts hypothécaires sont nettement plus élevés, ce qui affecte nos rendements en termes de cashflow.
Cela signifie-t-il qu’il est temps de ralentir ou d’arrêter d’investir dans des propriétés locatives ?
Comment contrer des taux d’intérêt plus élevés sur votre prêt hypothécaire pour rester rentable avec votre propriété locative ?
La meilleure façon de décider est de comprendre comment les propriétés locatives génèrent de l’argent, les facteurs que vous pouvez contrôler dans une propriété locative et ses bénéfices, et savoir quoi rechercher dans une propriété locative potentielle pour vous donner les meilleures chances de réussite, malgré un paiement hypothécaire plus élevé.
Les propriétés locatives sont des investissements à long terme
L’une des choses les plus importantes à retenir avec les propriétés locatives est qu’elles sont, en fait, des investissements à long terme.
Certes, certaines personnes peuvent réaliser un bénéfice rapide en améliorant le bien ou en ajoutant de la valeur via des services ou en utilisant des stratégies de location plus court terme. On peut obtenir des affaires avec un cashflow important dès le départ. Néanmoins, en règle générale, il faut se rappeler que les propriétés locatives sont les plus rentables sur le long terme.
Lorsque nous analysons les finances d’une propriété locative, nous ne voyons souvent que le chiffre du cashflow qui se trouve juste devant nous.
Il est facile d’oublier que le cashflow projeté n’est que ce qui est prévu aujourd’hui. Ce chiffre ne tient pas compte des augmentations de loyer au fil du temps (tout en maintenant un paiement hypothécaire fixe), de l’appréciation, de la demande et de l’inflation. Tous ces facteurs changeront continuellement, espérons-le pour le meilleur.
Comment une propriété locative génère de l'argent ?
Avant d’apprendre l’investissement immobilier, vous saviez peut-être que les propriétés locatives peuvent être très rentables, mais vous ne compreniez pas nécessairement exactement comment elles peuvent être si rentables.
Les quatre façons dont les propriétés locatives peuvent générer de l’argent sont :
- Le Cashflow : Flux de trésorerie
- Appréciation
- Le capital construit grâce au remboursement de l’hypothèque
- Protection contre l’inflation
Si vous investissez en société, il y a aussi les avantages fiscaux, j’en parlerai dans un autre article.
Lorsque vous comprenez les détails de chacun de ces centres de profit, non seulement vous deviendrez plus avisé sur la puissance de détenir une propriété locative sur le long terme plutôt que sur le court terme, mais vous commencerez également à réaliser que le coût d’un taux d’intérêt supérieur de quelques points à ce que vous êtes habitué à ne pèse probablement pas lourd face au potentiel de profit sur la durée de vie de la propriété locative.
Certes, un taux de crédit plus élevé risque de faire baisser votre cashflow. Mais les autres points de profits peuvent équilibrer. Par exemple, la protection contre l’inflation, les loyers vont monter alors que le crédit restera fixe.
Petite parenthèse : Je préconise toujours un taux fixe pour les crédits sur les propriétés que vous désirez garder en portefeuille. Je n’ai que des taux fixes à l’exception des bien que je compte revendre rapidement.
Lorsque vous comprenez comment les propriétés locatives génèrent de l’argent, vous pouvez commencer à porter le chapeau d’investisseur plutôt que celui de simple acheteur. C’est le chapeau d’acheteur qui pousse les gens à penser que les taux d’intérêt plus élevés sont des obstacles.
Si vous comprenez vraiment comment les propriétés locatives génèrent des profits, non seulement vous apprendrez à regarder au-delà des taux d’intérêt, mais vous aurez des perspectives sur la façon de compenser.
Augmentations de loyer
Comme déjà mentionné, le cashflow prévu d’une propriété locative est basé sur les loyers d’aujourd’hui, pas ceux de demain. Les loyers augmentent pour deux raisons : l’appréciation et l’inflation.
Devinez ce qui n’augmente pas avec le temps et n’est pas affecté par l’appréciation ou l’inflation ? Votre paiement hypothécaire lorsque vous avez une hypothèque à taux fixe.
Cela signifie que votre écart de cashflow continuera de croître tout au long de la vie de votre propriété locative, à mesure que vous augmentez les loyers.
Vos dépenses, telles que les taxes, le précompte immobilier et les assurances, peuvent augmenter avec le temps, mais elles sont peu susceptibles d’augmenter à un rythme proche de celui des loyers. Dans l’ensemble, vous constaterez que les loyers continueront de s’éloigner de plus en plus de vos dépenses hypothécaires à taux fixe, et vos bénéfices devraient continuer de croître de manière exponentielle.
Et le court terme ?
Bien que j’aie insisté sur le long terme, il existe des choses proactives que vous pouvez faire pour augmenter vos profits et réduire vos dépenses. Et créer plus rapidement une plus-value.
Passons-les en revue.
Améliorer la propriété
Plus votre propriété est désirable, plus elle générera de valeur et plus elle suscitera de demande.
Bien que de nombreux centres de profit s’activeront d’eux-mêmes avec le temps et augmenteront la valeur et les loyers de la propriété, vous pouvez également faire des choses pour rendre votre propriété plus attractive et forcer ces augmentations de profit plus rapidement.
La manière la plus simple d’améliorer une propriété est de la rénover. Lorsque vous améliorez une propriété, en la rendant plus agréable et attrayante, non seulement vous augmentez la valeur globale de cette propriété, mais vous pouvez également demander des loyers plus élevés.
Et pour le moment, la rénovation énergétique apporte beaucoup de bénéfices. Vous pouvez en même temps prétendre à de meilleurs locataires, augmenter vos loyers, vous démarquer de la concurrence et donner une plus-value à votre bien.
Refinancer votre crédit hypothécaire
N’oubliez pas que vous n’êtes peut-être pas lié à ce taux d’intérêt plus élevé pour toujours.
Les taux d’intérêt hypothécaires fluctuent, tout comme les propriétés et les loyers.
Si le taux d’intérêt baisse en dessous de celui que vous avez initialement souscrit, vous pouvez refinancer la propriété à ce taux d’intérêt inférieur.
Bien sûr, il n’est pas garanti que les taux baisseront, mais s’ils le font, vous pouvez prendre cette décision et augmenter votre flux de trésorerie.
Faire face à l'inflation
Bien que l’inflation ait un impact négatif sur la plupart des domaines de notre vie, elle peut être bénéfique pour les propriétés locatives.
Vos dépenses hypothécaires à taux fixe restent les mêmes pendant la durée du prêt, quelle que soit la valeur de l’euro. Vous remboursez le prêt avec les euros d’hier, pas ceux de demain.
Comparez l’inflation au taux d’intérêt de l’hypothèque.
Lorsque le taux d’inflation est supérieur au taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire, vos profits continueront de dépasser les dépenses de cette hypothèque.
Points clés à retenir
Il serait facile de lire cet article et de croire que si vous conservez une propriété locative pendant longtemps, elle sera très rentable, car peu importe vos dépenses aujourd’hui, tout finira par rattraper et se transformer en profit.
Ce ne sera pas vrai pour toutes les propriétés.
Toutes les propriétés locatives ne seront pas rentables, et de nombreux facteurs peuvent attaquer les différents centres de profit. Il est particulièrement important de se rappeler que la spéculation ne se concrétise pas toujours, et vous devriez éviter la spéculation dans vos calculs.
La spéculation, c’est espérer que le prix de votre bien va augmenter avec le temps. Faites vos calculs en supposant que ce prix restera plus ou moins le même et s’il grimpe, ce sera la cerise sur le gâteau.
L’intention de cet article n’est pas de vous induire en erreur en vous faisant croire que n’importe quelle propriété sera rentable, mais plutôt de vous montrer comment examiner et analyser les propriétés locatives potentielles en comprenant qu’un taux d’intérêt plus élevé ne réduira pas autant vos revenus que vous le pensez.
Il est également important d’être éduqué. Par exemple, ce que vous considérez comme un taux d’intérêt élevé pourrait être considéré comme « normal ». Nous nous sommes habitués à voir des taux d’intérêt historiquement bas. Nous avons été gâtés, et cela nous induit en erreur en nous faisant penser que nous ne pouvons être rentables que si nous avons des taux d’intérêt ridiculement bas sur nos hypothèques.
J’ai eu mon premier crédit à 6,50% de taux, et l’opération était rentable à l’époque. Après 2 refinancements, il est maintenant fixé à 2,4%.
Bref, même si les taux sont élevés, le locatif reste un très bon investissement. Faites simplement bien vos calculs, mettez l’inflation de votre côté, et n’oubliez pas, avec le temps petit cashflow deviendra grand.
1 réflexion sur “L’investissement immobilier locatif reste super intéressant quand les taux d’intérêt montent. Voici pourquoi!”
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